Дима, 32 - 24 февраля 2013 22:52

Подходы к определению понятия недвижимости


Недвижимое имущество, или недвижимость представляет собой один из самых ценных объектов гражданских прав.

Понятие недвижимости является комплексным сложным понятием, включающем в себя публично-правовые и частно-правовые, экономические аспекты. Существует множество определений понятия недвижимого имущества и недвижимости, которые можно подразделить на три основных категории.

Первая категория определений включает в себя нормативные, прежде всего законодательные термины и определения, которые призваны вносить однозначность и конкретность в правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Данные определения являются основополагающими, концентрируют в себе суть и правовой статус недвижимого имущества.

Ко второй категории следует отнести определения и толкования, присутствующие в научной и научно-практической литературе. Данных определений существует великое множество, некоторые из них являются производными от нормативно-правовых определений, некоторые имеют целью уточнить или расширить понятие недвижимого имущества. Среди них встречаются как общепризнанные, так и спорные определения. Сюда же можно отнести и профессиональную терминологию практиков в данной сфере, а также устоявшиеся англицизмы.

Третья группа понятий включает формулировки и толкования бытового плана, профессиональные жаргонизмы, общеупотребительные термины. Иногда смыслы, заключаемые в подобные толкования, близки к нормативным, чаще –весьма свободны и далеки от правовых, однако и эти термины и понятия несут на себе отпечаток основной характеристики недвижимого имущества – прочной связи с землей.

Грамотное владение терминологией и знание основных понятий способствует эффективному взаимодействию в сфере отношений, связанных с недвижимым имуществом. В профессиональной терминологии необходимо свободно ориентироваться прежде всего профессиональным игрокам на рынке недвижимого имущества: инвесторам, риэлторам, девелоперам. Однако и рядовому покупателю недвижимого имущества заботящемуся о собственной финансовой и правовой безопасности, крайне желательно прояснить для себя суть этих терминов, поскольку в многих из них отражаются правовые особенности оборота недвижимого имущества.Любопытен экскурс в историю. Стоит упомянуть, что разделение на движимые и недвижимые вещи знало уже римское право. В российской истории законодательное закрепления понятия недвижимого имущества было осуществлено еще Петром I в 1714 году в Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Более поздний Свод гражданских законов России оговаривал, что «недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги», а к принадлежности земель (то есть состоящими в неразрывной связи с землей) относил «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

Современное понятие недвижимости или недвижимого имущества получило значительное развитие. Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу. Согласно тексту указанной статьи, все недвижимые объекты можно подразделить на три группы:

1. объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр;

2. объекты, прочно связанные с землей, в отношении которых отсутствует возможность перемещения без несоразмерного нанесения ущерба их назначению: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; указанные объекты можно охарактеризовать как являющиеся недвижимостью по физическим свойствам.

3. объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты – несмотря на фактическую движимую природу, они отнесены законодательно к недвижимому имуществу как ввиду высокой стоимости и необходимости особого регулирования оборота, так и ввиду того, что являются «движущимися участками территории», находясь под юрисдикцией РФ. Также в данную группу можно включить особый объект гражданских прав – предприятие в целом, как имущественный комплекс, отнесенный к недвижимости в силу прямого указания закона – ст. 132 ГК РФ,

Особый правовой режим недвижимого имущества характеризуется тем, что оборот объектов недвижимости подчинен специальным закрепленный законодательно правилам, в том числе правилам о государственной регистрации прав и сделок.

В российском законодательстве в различных нормативных актах помимо упоминаются следующие объекты недвижимости, прочно связанные с землей:

земельные участки, в том числе лесные участки;
участки недр;
здания;
сооружения;
нежилые помещения;
жилые дома, в том числе жилые дома на дачных участках;
части жилых домов;
квартиры;
части квартир, в том числе состоящие из одной или нескольких комнат;
комнаты;
дачи;
жилые строения на дачных участках;
гаражи;
другие строения потребительского значения, в том числе хозяйственные постройки, хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках;
объекты незавершенного строительства;
предприятия как имущественные комплексы.
Однако данное перечисление объектов недвижимого имущества не может претендовать на четкую классификацию. �

• 
• 
•